4ª TURMA DO STJ DECIDE QUE CONDOMÍNIOS PODEM BARRAR A LOCAÇÃO DE APARTAMENTOS VIA AIRBNB

No último dia 20 de abril o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que um condomínio residencial poderia proibir a locação de apartamentos por meio de aplicativos digitais, como o Airbnb. O julgamento foi realizado pela 4ª Turma do Tribunal e o Recurso Especial recebeu a numeração 1.819.075/RS.

A lide foi iniciada após os proprietários de dois apartamentos anunciarem seus imóveis para locação pela plataforma do Airbnb, um aplicativo comumente utilizado por pessoas de passagem, que pretendem ficar pouco tempo nos imóveis, e que é uma das opções mais populares entre os viajantes que procuram hospedagem com custos inferiores do que os dos tradicionais hotéis ou pousadas.

Ocorreu que a convenção de condomínio, nesse caso, previa expressamente que os imóveis somente poderiam ser utilizados para fins residenciais, razão pela qual o condomínio, parte requerente na demanda, alegou que os proprietários não poderiam disponibilizar seus apartamentos via plataforma digital pois nesse modelo de locação o contrato é firmado por curto período e teria natureza nitidamente comercial.

A discussão teve origem nos tribunais gaúchos no ano de 2014 e a tese levantada pelo condomínio foi predominante no primeiro e segundo grau de jurisdição. Insatisfeitos com o deslinde da causa, os requeridos interpuseram Recurso Especial e os autos chegaram às portas do STJ ainda em 2019, porém, após um pedido de vistas do Ministro Raul Araújo, a tramitação foi suspensa e o recurso voltou a ser analisado somente agora, em 2021.

Foi nessa oportunidade que os integrantes da 4° turma chegaram em uma conclusão, ainda que desprovida de unanimidade, a respeito da matéria.

A controvérsia, é claro, gravitou em torno da destinação conferida aos imóveis, se comercial ou residencial, e a análise, consequentemente, dedicou-se a definir o enquadramento da locação via Airbnb entre as espécies contratuais já existentes no ordenamento jurídico vigente.

O Ministro Luis Felipe Salomão, relator do processo, proferiu seu voto a favor dos condôminos (requeridos) e da possibilidade de locação dos imóveis por meio de plataformas digitais, fundamentando sua conclusão na tese de que não é possível privar o proprietário de exercer os direitos inerentes à propriedade particular, sendo admissível a locação de imóveis por meio de plataformas digitais.

De acordo com o entendimento do Ministro Relator, a mera locação de apartamentos, ou mesmo quartos em apartamentos, por breve período, não se caracteriza como contrato de hospedagem, de natureza comercial, mas se aproxima – ainda que não definitivamente – da modalidade de locação por temporada.

Em sentido contrário, o voto do Ministro Raul Araújo foi favorável ao condomínio e partiu do entendimento de que essa locação por curto período, via aplicativo, visa exclusivamente o lucro e viola a convenção de condomínio, elencando que a alta rotatividade de hóspedes é indício de hospedagem, não sendo possível enquadrá-la como um aluguel de temporada.

Os Ministros Antonio Carlos Ferreira e Maria Isabel Gallotti acompanharam a divergência e consagraram como vencedora a tese do Ministro Raul Araújo, no sentido de que, caso exista na convenção de condomínio regra impondo exclusivamente destinação residencial às unidades particulares, seria inviável a locação de alta rotatividade por meio do Airbnb ou plataformas similares.

Mesmo existindo divergência de entendimento entre os Ministros da 4º Turma, um ponto foi consenso: todos concordaram que existe a necessidade de manifestação do poder legislativo sobre o tema, tendo em vista que ainda não existe nenhuma regulação sobre esse assunto.

Independentemente do resultado do julgamento, é importante salientar que nada impede que os condôminos incluam, na convenção de condomínio, autorização expressa para a disponibilização das unidades autônomas nessa modalidade de aluguel. 

Imprescindível também ressalvar que a decisão em questão não é vinculante, ou seja, produz efeitos imediatos somente para as partes envolvidas no caso em análise, muito embora possa ser utilizada como precedente a ser considerado em futuros julgamentos a respeito da mesma matéria.

Por Gustavo Henrique Ellerbrock – Advogado do Setor Imobiliário do Casillo Advogados e Vitor Zattoni – Estagiário do Casillo Advogados.