A CORRIDA DO CONGRESSO PARA FIXAR O IPCA COMO ÍNDICE DE REAJUSTE DE ALUGUEL EM CONTRATOS DE LOCAÇÃO

A pandemia de Covid-19 impactou negativamente diversos setores da economia, levando à alta nos níveis de inadimplência e ao receio na contratação de novos negócios. 

Tal cenário gerou grave desequilíbrio financeiro e vem afetando fortemente as variáveis utilizadas para o cálculo dos índices de preços, um grupo de indicadores econômicos que tem como objetivo principal medir a progressão dos preços na economia, servindo de base para o desenvolvimento de políticas estratégicas e para o reajuste dos mais variados tipos de contratos.

É de praxe, por exemplo, que os contratos de locação de imóveis utilizem o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) como parâmetro para reajuste dos aluguéis. Trata-se de um índice divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas, cuja variação é definida com base na evolução de outros três índices: IPA-M, IPC-M e INCC-M. 

Como a maior parte da base de cálculo do IGP-M é composta por commodities ligadas ao setor industrial e cotadas em dólares, com a desvalorização do câmbio esses produtos aumentaram muito de preço e o IGP-M disparou, registrando um acumulado de 31,10% entre os meses de 03/2020 e 03/2021

Diante disso, a grande maioria dos contratos de locação tiveram reajustes acima do usual, gerando insatisfação para boa parte dos locatários e ensejando a proposição de nada menos que quatro Projetos de Lei, que almejam intervir na forma convencionada de reajuste dos aluguéis

Os PL 1026/2021 e 1447/2021, por exemplo, pretendem alterar a Lei de Locações para determinar que o índice de reajuste nos contratos de locação residencial e comercial não possa ser superior ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), admitindo-se a utilização de outro índice apenas com a anuência expressa do locatário.

O PL 1255/2021 segue a mesma linha de raciocínio e diverge apenas quanto à forma de reajuste, que será limitada a duas vezes o IPCA apurado nos doze meses anteriores.

Por fim, o PL 1538/2021 planeja criar lei com o intuito de dispor exclusivamente sobre a correção monetária nos aluguéis de imóveis, impondo a aplicação do IPCA às locações residenciais e não residenciais – nesse segundo caso, apenas quando o locatário for qualificado como microempreendedor individual, microempresa, empresa de pequeno porte, empresário individual ou profissional liberal.

Todos os projetos de lei supracitados tramitam de forma conjunta e em regime de urgência na Câmara dos Deputados, mas apresentam possíveis incorreções que devem ser analisadas com cautela. 

Os PL 1026/2021, 1447/2021 e 1255/2021, por exemplo, embora tenham como justificativa o transitório período de pandemia, pretendem realizar alteração definitiva na Lei de Locações, havendo, então, um grave descompasso entre a justificativa apresentada e a alteração proposta. 

Da mesma forma, em que pese o PL 1538/2021 objetive a criação de nova lei e não apenas a inclusão de dispositivo na Lei de Locações, também se fundamenta apenas na elevação do IGP-M durante o ano de 2020, e deixa de estabelecer um critério de transitoriedade dos efeitos da lei, gerando a mesma problemática dos projetos anteriormente citados.

Além da controversa questão temporal, é possível notar que os projetos são, em sua maioria, inerentemente contraditórios, pois estipulam que o índice de reajuste não poderá ser superior ao IPCA, mas que será permitida a cobrança de valor acima do índice convencionado, desde que com anuência do locatário, exatamente como já ocorre na sistemática atual.

Os projetos também limitam indevidamente a autonomia da vontade das partes e a livre iniciativa, princípios que garantem aos particulares a liberdade para contratar e estipular no contrato o que lhes convém, havendo contrariedade entre as proposições e o espírito liberal da Lei de Locações e da própria Constituição Federal.

Afinal, o art. 17 da Lei de Locações prevê ser livre a convenção do aluguel, vedada apenas a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário-mínimo. Os PL, portanto, estão em completa dissonância com esse dispositivo, e criam um cenário de dirigismo contratual pelo Estado, para o qual, especialmente no âmbito da Lei de Locações, não há espaço. 

Outra crítica diz respeito à falta de critério para a adoção de um índice em detrimento de outros. Isso pois, em que pese o IGP-M tenha efetivamente sofrido vertiginosa variação desde o início da pandemia, o mesmo índice apresentou deflação no passado recente, como nos anos de 2009 e 2017, em que teve decréscimos de -1,72% e -0,52%, respectivamente.

A título de comparação, observa-se que naqueles mesmos anos o IPCA apresentou variação positiva de 4,31% e 6,29%, e nem por isso os locadores deixaram de obedecer às disposições contratuais, tampouco se iniciou uma corrida legislativa para propositura de alterações na Lei de Locações.

À primeira vista, portanto, pode-se dizer que a solução para o imbróglio não está na promulgação de uma lei nova para tratar do assunto, mas sim na aplicação dos dispositivos já previstos no sistema jurídico atual, que prescrevem a necessidade de respeito à autonomia da vontade e preveem a possibilidade de os contratantes fixarem novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste (art. 18 da Lei de Locações).

 

Por Cecilia Troib, advogada do Setor Imobiliário do Escritório Casillo Advogados.