A (IM)PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO

Considera-se bem de família legal o imóvel residencial próprio, que é destinado à moradia permanente do casal ou da entidade familiar, o qual, por opção legislativa, é reputado impenhorável, não respondendo por qualquer dívida contraída por seus proprietários.

Ocorre que, ao redigir a Lei 8.009, de 29 de março de 1990, que instituiu a regra de impenhorabilidade do bem de família, o legislador sabiamente constituiu expressas exceções à sua incidência, prevendo hipóteses em que a proteção legal deverá ser afastada, sob pena de se instaurar conflito entre os interesses coletivos da sociedade e o direito individual do proprietário do bem.

Dentre referidas ressalvas, notável destaque é dado àquela prevista no inciso VII do art. 3º da Lei 8.009, que preceitua que a impenhorabilidade do bem de família é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Trata-se de tema incrivelmente polêmico, afinal, à primeira vista, poder-se-ia indagar por qual razão o bem de família do locatário, que é o devedor principal do locador, remanesceria protegido pela Lei da Impenhorabilidade, ao passo que o imóvel residencial do fiador, que é usualmente mero garantidor, poderia ser penhorado.

Não é por acaso.

Referido inciso não constava no texto original da Lei 8.009, mas foi posteriormente incluído pela Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, comumente conhecida como “Lei de locações” ou, ainda, “Lei do Inquilinato”.

A medida teve nítido intuito econômico, pois visava reaquecer o mercado de locações imobiliárias, que, àquela época, encontrava-se em acentuado declive.

A premissa era simples: O afastamento da proteção legal gerava, para o locador de imóveis, a possibilidade de penhorar o imóvel do fiador do contrato de locação. Por conseguinte, havia maior segurança de que, em caso de eventual inadimplemento por parte do locatário, o locador teria êxito em ver satisfeito seu crédito. Com mais garantia, mais proprietários optariam por locar seus imóveis. Com o aumento no número de locações, mais pessoas teriam acesso à moradia, os bens seriam colocados em circulação e a economia seria movimentada, prestigiando-se a livre iniciativa.

E assim foi. E até a presente data ainda é.

Não obstante, a questão sempre desafiou a doutrina jurídica e, sobretudo, o entendimento jurisdicional.

Os debates acerca da justiça e constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador foram longos e reiterados, até que, em fevereiro do ano de 2006, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário 407.688-8/SP, concluiu pela possibilidade de ser penhorado o único imóvel residencial em decorrência de dívida proveniente de fiança prestada em contrato de locação.

O mesmo entendimento foi posteriormente reafirmado em milhares de decisões Brasil afora, em todos os graus de jurisdição, culminando, em setembro de 2010, no reconhecimento pelo STF da existência de repercussão geral da matéria (Tema 295), fato que confirmou definitivamente a constitucionalidade da penhora sobre o bem de família do fiador.

Mas mesmo com a aparente solidificação da jurisprudência do STF, a (im)penhorabilidade do bem de família do fiador continuou sendo tema recorrente na prática jurídica e no dia a dia dos tribunais brasileiros.

Por essa razão, em fevereiro de 2019, a matéria foi reanalisada pela Primeira Turma do STF, que, no julgamento do RE 605.709/SP, insubmisso à sistemática da repercussão geral, decidiu por maioria simples de votos (3×2) afastar a possibilidade de penhora do imóvel do fiador, especificamente em casos de locação de imóveis destinados às atividades comerciais.

A súbita mudança causou grande preocupação e impacto no mercado locatício. Afinal, há treze anos imperava a certeza de que o entendimento da Corte máxima estava consolidado, período em que a imensa maioria das locações comerciais somente fora contratada em decorrência da prestação de garantia pessoal (fiança).

Por essas razões, surgem alguns questionamentos: Como será resolvida a questão a partir de agora? Aplica-se a Lei 8.009? Aplica-se o novo entendimento da Primeira Turma do STF? Se correto o novo entendimento, seria ele aplicável até mesmo às locações firmadas anteriormente à sua publicação?

Por ora, parece evidente que nos casos de locação residencial mantêm-se hígidos, sob qualquer viés, os termos da Lei 8.009, sendo aplicável a exceção à regra da impenhorabilidade, em plena concordância com a clássica orientação do STF.

Por outro lado, se efetivamente considerado o recente entendimento exposto pela Primeira Turma do STF, nas locações de natureza comercial o bem de família do fiador será considerado absolutamente impenhorável, estando, portanto, protegido contra eventual execução movida pelo locador.

Convém ressaltar que diversos motivos obstam a aplicação imediata e indiscriminada do precedente firmado pela Primeira Turma.

De plano, vê-se que, além de confrontar expressa disposição legal, Súmula do Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 549) e entendimento sólido do Plenário do próprio Supremo Tribunal Federal, trata-se de julgamento isolado, não unânime, que ainda não foi julgado em definitivo (haja vista a pendência de julgamento de embargos de divergência) e que não foi realizado pela sistemática da repercussão geral ou via controle concentrado de constitucionalidade, ou seja, que não possui caráter vinculante, motivo pelo qual sua observância não é obrigatória.

É também digno de nota que, em que pese o respectivo acórdão tenha sido publicado somente em fevereiro de 2019, em realidade o RE 605.709/SP já havia sido julgado pela Primeira Turma no mês de junho de 2018, fato que adquire imensa relevância se considerado que posteriormente, em dezembro do mesmo ano, foi a vez da Segunda Turma do STF reanalisar a questão por ocasião do julgamento do ARE 1128251/MG, quando concluiu-se, agora por unanimidade, pela inequívoca constitucionalidade do inciso VII do art. 3º da Lei 8.009.

Isso importa em dizer que, embora inexista consenso definitivo na exegese da matéria entre as cadeiras da Corte Suprema, há, sim, um entendimento dominante e equilibrado, que claramente pende em favor da possibilidade de penhora do bem de família do fiador.

Não é por outro motivo que as decisões mais recentes das 11ª e 12ª Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná vêm, acertadamente, negando aplicação ao entendimento isolado da Primeira Turma do STF, com fundamento nos mesmos motivos supra elencados (conforme se extrai dos seguintes precedentes: AI 0037695-40.2018.8.16.0000; AI 0033925-05.2019.8.16.0000; AI 0000384-78.2019.8.16.0000; AI 0050751-43.2018.8.16.0000, dentre outros).

De qualquer forma, é fato que, com a repentina quebra paradigmática operada pela Primeira Turma do STF, a discussão foi reavivada e o clima de insegurança jurídica passou a vigorar novamente.

E embora ainda não seja possível antecipar o rumo que será doravante adotado pelas Cortes superiores, vê-se que o escritório Casillo Advogados encontra-se na vanguarda deste debate, pois recentemente a 1ª Vice-Presidência do TJPR selecionou o Recurso Especial nº 0007945-90.2018.8.16.0000 (patrocinado por este escritório), como representativo de controvérsia relativo ao tema “Penhorabilidade (ou não) do bem de família de propriedade do fiador dado em garantia em contrato de locação comercial”, determinando a imediata suspensão de todos os recursos que versem sobre o mesmo tema, até que o Ministro do Superior Tribunal de Justiça encarregado da análise da proposta de afetação delibere a seu respeito.

Artigo escrito por Gustavo Henrique Ellerbrock.