BENFEITORIAS E ACESSÕES FEITAS PELO LOCATÁRIO PODEM SER CONSIDERADAS PARA FINS DE REVISÃO E MAJORAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL

Locador pode pleitear a revisão do valor do aluguel com base nas benfeitorias realizadas às expensas exclusivas do locatário, caso estas impliquem no aumento do valor de mercado do imóvel locado.

 

De acordo com entendimento recentemente firmado pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, o locador pode pleitear a revisão e majoração do valor do aluguel, com base nas benfeitorias e acessões realizadas pelo próprio locatário, caso estas impliquem no aumento do valor de mercado do imóvel locado.

O caso analisado envolvia a locação de um imóvel localizado na cidade de Brasília, no qual o locatário realizou investimento de aproximadamente R$ 18 milhões para erigir dois prédios e instalar um hospital oftalmológico.

Transcorridos três anos do início do contrato, o locador teria exigido a revisão do valor originalmente pactuado (aproximadamente R$ 63.000,00), para readequá-lo ao valor de mercado e incluir no montante a valorização decorrente das edificações realizadas pelo próprio locatário, que teriam praticamente quintuplicado a área útil do imóvel e o preço da locação (para aproximadamente R$ 337.000,00).

O locatário discordou da imposição e ingressou com ação revisional, propondo o reajuste do aluguel para aproximadamente R$ 70.000,00. O pedido foi acolhido pelo Juízo da Décima Vara Cível da Circunscrição Especial Judiciária de Brasília/DF e, posteriormente, mantido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, que concluiu que as acessões realizadas às expensas exclusivas do inquilino não deveriam ser consideradas para majorar o valor da locação em benefício do locador, sob pena de enriquecimento indevido.

O locador recorreu ao Superior Tribunal de Justiça e insistiu na tese de que a área edificada pelo locatário deveria compor o cálculo do novo aluguel, argumentando que os frutos decorrentes do imóvel pertencem a seu proprietário e que, ao término da locação, o locatário seria indenizado pelas construções efetuadas, afastando o enriquecimento sem causa.

A 4ª Turma da Corte Especial negou provimento ao recurso especial por entender que haveria uma relevante distinção entre as ações revisionais e renovatórias, tendo em vista que a primeira é ajuizada ainda na vigência da relação originária – não havendo alteração do imóvel ou do objeto contratual – e que, por essa via, somente elementos externos ao contrato – como o desenvolvimento da região onde se localiza o imóvel, fatos naturais que atinjam a localidade com maior frequência, modificação das atividades vizinhas, etc. – devem ser considerados como capazes de afetar o equilíbrio da relação, aumentando ou reduzindo o valor de mercado do aluguel.

Por outro lado, o acórdão do Ministro Antonio Carlos Ferreira consignou que as acessões efetivamente se incorporam ao imóvel e deverão ser consideradas nos contratos posteriores para efeito de valorização do bem e de seu respectivo aluguel, o que ocorreria em caso de pedido de revisão formulado em uma ação renovatória, por exemplo, haja vista que, nessa hipótese, estar-se-ia encerrando o contrato original e iniciando uma nova relação contratual entre as mesmas partes.

Insatisfeito com o deslinde do julgamento, o locador opôs embargos de divergência e alegou que a decisão da 4ª Turma divergiu de julgados da 3ª Seção e da 5ª e 6ª Turmas do Tribunal, órgãos que outrora detinham competência para julgar recursos relacionados às locações urbanas.

Na Corte Especial os embargos foram relatados pela Ministra Nancy Andrighi, que, em seu voto, deu provimento ao recurso para possibilitar a majoração do aluguel mesmo em ação revisional, sob o argumento de que o valor locatício deve retratar o real valor patrimonial do imóvel, incluídas as benfeitorias e acessões eventualmente realizadas pelo locatário.

A Ministra salientou que a ação revisional é a via adequada para resolver conflitos que envolvem desacordo entre locador e locatário a respeito do valor do aluguel, e que o art. 19 da Lei do Inquilinato não limita a análise exclusivamente a elementos externos ao contrato, pois “para a preservação do equilíbrio contratual por intervenção judicial, é imprescindível levar em conta todas as circunstâncias capazes de afetar o preço de mercado imobiliário, inclusive, socorrendo-se de auxílio pericial quando necessário”.

O voto da relatora também considerou que o locatário realizou investimentos no imóvel do locador por sua livre e espontânea vontade, e que não seria possível isentá-lo do correspondente aumento no valor de mercado do bem locado pois “não se pode conceber que o aluguel de um imóvel, cuja área edificada passa ao quíntuplo de seu tamanho originário, deva ter o preço alterado exclusivamente em virtude de fatores externos”.

O Ministro Herman Benjamin acompanhou o entendimento da relatora e ainda observou que “se mantido o aluguel no valor originalmente pactuado o locatário pagará valor inferior ao potencial do bem e o locador perderá a chance de auferir todos os frutos que deveria da coisa“, consignando também que não haveria risco de enriquecimento indevido pelo locador, pois, de acordo com o art. 35 da Lei do Inquilinato, as benfeitorias serão indenizadas por ocasião do encerramento da locação e permitem o exercício do direito de retenção pelo locatário (salvo expressa previsão contratual em contrário), regime semelhante ao estabelecido pelo art. 1.255 do Código Civil, que prevê que aquele que edifica em terreno alheio terá direito a indenização, se agiu de boa-fé.

Em que pese ainda não tenha transitado em julgado, a decisão inaugura novo posicionamento no Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que o quantum devido a título de aluguel deve corresponder necessariamente ao valor patrimonial do imóvel, não havendo como desconsiderar o acréscimo eventualmente gerado por benfeitorias e acessões nele realizadas – ainda que por conta exclusiva do locatário –, vez que estas se incorporam ao domínio do locador (proprietário do bem).

A questão é relevante pois a ação revisional de aluguel é uma espécie de demanda muito comum na prática jurídica e típica das relações de natureza locatícia, que pode ser proposta a cada três anos por quaisquer das partes contratantes, com o fito de readequar o aluguel de acordo com seu real valor de mercado.

Por essa razão, embora ainda não seja possível mensurar seu impacto, o novo paradigma possivelmente afetará o mercado locatício e abrirá caminho para pedidos de majoração de aluguel nas locações em que o inquilino tenha proporcionado alguma melhoria relevante ao imóvel e a seu valor de mercado.

De todo modo, é relevante observar que esse quesito e muitos outros podem ser previamente deliberados pelas partes e definidos expressamente em contrato, sendo sempre indicado que os contratantes estejam devidamente assessorados ou procurem o suporte de advogado especializado.

Por Gustavo Henrique Ellerbrock – OAB/PR 90.226, advogado do setor de Direito Imobiliário do Casillo Advogados