CORONAVÍRUS E A IMPORTÂNCIA DA BOA-FÉ E DO DEVER DE COLABORAÇÃO NAS RELAÇÕES CONTRATUAIS

Dra. Cristiane Aparecida Nogueira – Advogada do Setor Imobiliário do Casillo Advogados

 Muito tem-se discutido sobre a inexigibilidade de obrigações e a possibilidade de resolução de contratos por “força maior” decorrente da imprevisibilidade da pandemia do Coronavírus, sempre com alegado embasamento em dispositivos existentes na legislação civil brasileira.

Ainda que exista a possibilidade de readequação de algumas das condições pactuadas, tal pretensão não é absoluta, e deve ser analisada com muita cautela, especialmente nos contratos de prestação continuada, tais como os de locação de imóveis para uso comercial.

Nesse contexto, especial atenção deve ser direcionada ao mercado de Shopping Centers, haja vista que a decretação do lockdown horizontal acarretou o fechamento de todos os Shoppings Centers no Brasil, ressalvados apenas a possibilidade de prestação de serviços considerados essenciais e o comércio de produtos alimentícios pelo sistema de delivery, que vem sendo adotado por algumas operações.

Diante disso, surgiu a discussão, ainda pouco judicializada, sobre se persiste ou não a obrigação de pagamento de alugueres e demais encargos de locação.

Como o locador, via de regra, é visto como a parte mais forte da relação contratual, tem-se falado muito em inexigibilidade da cobrança de aluguel e encargos condominiais, ignorando-se que para o locador remanesce o dever de cumprir com inúmeras obrigações contratuais, especialmente as necessárias para conservação, manutenção e funcionamento do imóvel (mesmo que fechado), motivo pelo qual, as obrigações contratuais firmadas entre locador e locatário não podem ser integralmente suspensas ou isentadas, sob pena de atribuir apenas a uma das partes o ônus e o risco do negócio.

Por isso, quando se fala, muito precocemente, em suspensão/isenção das obrigações contratuais ou mesmo em resolução do contrato por onerosidade excessiva (art. 478 do Código Civil), não podemos esquecer que não estamos tratando de uma alteração definitiva nas bases econômicas do contrato, já que o lockdown é temporário e reversível, com a retomada, muito em breve, das atividades comerciais, quando se encerrará a “imprevisibilidade”, também prevista no art. 317 do Código Civil, e cessarão quaisquer motivos para suspensão ou redução de obrigações.

É temerário, e até mesmo irresponsável, afirmar que o contrato de locação poderia ser resolvido sem qualquer ônus, ou que as obrigações contratuais não podem ser exigidas enquanto perdurar a suspensão das atividades comerciais, pois a posse direta do imóvel continua sendo exercida pelo locatário, mesmo que o estabelecimento comercial se encontre fisicamente fechado para o público.

Não se trata – e nem se poderia exigir ou impor – de isenção ao locatário do pagamento do aluguel e encargos condominiais, como já dito anteriormente, pois os valores continuam sendo devidos, e as cláusulas contratuais remanescem plenamente válidas.

O locador continua cumprindo os seus deveres previstos na Lei 8.245/1991, dentre os quais podemos destacar a entrega do imóvel no estado de servir ao uso a que se destina e a garantia de uso pacífico do imóvel locado, que não podem ser totalmente mitigados em razão da restrição imposta pela Administração Pública de fechamento dos estabelecimentos.

Poderão haver, sim, concessões comerciais aos locatários enquanto perdurar o lockdown, tais como repactuação dos vencimentos das obrigações e/ou redução proporcional dos alugueres e encargos de locação, inexistindo, contudo, uma regra e/ou procedimento padrão aplicável à todas as situações que envolvem contratos de locação não residencial, lembrando que cada caso deverá ser analisado em sua individualidade.

Com isso, tende-se a evitar que apenas uma parte suporte integralmente o ônus pela situação atual, priorizando a solução através da proporcionalidade e razoabilidade e prezando pela preservação do contrato e retomada da economia.

Como jamais houve no contexto mundial contemporâneo qualquer situação que se compare à que vivemos no momento atual, caberá aos contratantes, mais do que nunca, o bom senso e consenso para decidir, guardando sempre os princípios da boa-fé objetiva e os deveres de cooperar e renegociar, a fim de evitar o comportamento abusivo de uma parte em detrimento da outra.

Afinal, os locadores, principalmente nos empreendimentos de Shopping Center, também estão sendo gravemente impactados pela pandemia do Coronavírus, enfrentando severa redução de suas receitas, o que vem se refletindo diretamente na cotação de suas ações e fundos imobiliários, comercializados na Bolsa de Valores brasileira, o Ibovespa.

Haveria grande insegurança jurídica caso todos os locatários resolvessem, do dia para a noite, com fundamento na existência da pandemia, pedir a resolução do contrato de locação sem ônus, ou a isenção integral do valor do aluguel e demais encargos, colocando o locador em extrema desvantagem, de modo a arcar integralmente com o risco do negócio.

Assim, o cenário atual mostra que, com o fito de não abarrotar ainda mais o judiciário com o ajuizamento de ações revisionais, inúmeras concessões mútuas vêm sendo adotadas pelos contratantes, repactuando vencimentos sem a incidência de encargos moratórios, concedendo descontos, dentre outras, mantendo-se sempre em mente que o estado deverá intervir minimamente nas relações contratuais e negócios jurídicos privados.

Também é muito importante lembrar que o governo federal vem anunciando uma série de providências para o auxílio a pequenas e médias empresas, com linhas de crédito emergenciais e baixas taxas de juros e carência para o início do pagamento, além de outras, que serão eventualmente anunciadas.

Todas as medidas mencionadas trazem fôlego aos locatários sem, todavia, existir uma solução única e já pronta a ser aplicada a todos os casos e contratos, cujos efeitos futuros ainda são desconhecidos, razão pela qual, recomenda-se proceder com boa-fé em qualquer relação contratual, sempre buscando a negociação e a cooperação entre os contratantes.