EMPRESAS QUE ESTÃO EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL PODEM SER DESPEJADAS?

Embora nosso país seja uma potência emergente no mercado global, não é exagero algum afirmar que temos uma economia sensível e instável, e infelizmente é muito comum vermos notícias sobre empresas que se encontram em graves dificuldades financeiras.

Muitas vezes a crise econômica de um empreendimento pode chegar a tal ponto que se torna irreversível, culminando, inevitavelmente, no encerramento de suas atividades e na tão temida falência.

Por outro lado, para as empresas que se encontram em crise temporária, que pode ser revertida, o ordenamento jurídico oferece a alternativa da recuperação judicial, procedimento criado pela lei 11.101/2005 para substituir a antiga concordata, que tem como pedra fundamental o princípio da preservação da empresa e como objetivos a superação da crise econômico-financeira e a manutenção da fonte produtora, do emprego dos trabalhadores e dos interesses dos credores.

Esse procedimento visa proteger os interesses da sociedade de forma geral, pois o fechamento repentino de uma empresa enseja o descumprimento de diversos contratos e a queda da produção industrial e comercial do país, criando dívidas que jamais serão pagas.

Para viabilizar a superação da crise econômica, a lei 11.101/2005 prevê, entre outros benefícios, que as ações e execuções propostas contra empresas em recuperação judicial deverão ser temporariamente suspensas, e que os meios de produção essenciais para o exercício de suas atividades não poderão ser afetados, possibilitando assim que ela continue produzindo e auferindo receitas para, inclusive, arcar com as dívidas que a colocaram em tal situação.

É nesse ponto que, eventualmente, pode surgir um grave conflito de direitos e interesses.

Afinal, grande parte das empresas não possuem um imóvel próprio, e muitas vezes precisam locar um espaço para desenvolver seu negócio, especialmente empresas que trabalham com a venda e comercialização de produtos e serviços. E o imóvel, tal qual o maquinário, os insumos ou o estoque, pode ser enquadrado no conceito de meio de produção essencial, sem o qual algumas empresas simplesmente não conseguem exercer suas atividades.

Muito embora tenhamos de um lado a empresa em recuperação judicial, que está em grave crise financeira e precisa manter o espaço locado para continuar trabalhando, também temos, de outro lado, o locador, que é proprietário do imóvel e possui a prerrogativa de reavê-lo por meio de uma ação de despejo, caso os aluguéis não tenham sido pagos pelo locatário.

Então se questiona, o que deverá prevalecer? O direito do proprietário de despejar o locatário inadimplente, ou o direito da empresa em permanecer utilizando o espaço locado, mediante a suspensão da ação?

A partir do que já foi abordado, em uma primeira análise poderíamos crer que a ação de despejo do locador deveria ter seu prosseguimento suspenso, em razão da proteção oferecida pela lei 11.101/2005.

A questão, no entanto, não é tão simples assim e já foi muito discutida em nossos tribunais, fato que levou o Superior Tribunal de Justiça a decidir que “é possível a retomada, pelo locador, da posse direta de imóvel locado à sociedade em recuperação judicial, com base nas previsões de lei específica, a Lei do Inquilinato, n. 8.245/91, mediante a propositura de ação de despejo” (Recurso Especial nº 123.116/SP, de relatoria do Min. Raul Araújo).

Trata-se de entendimento consolidado e reprisado em inúmeros julgados daquela corte, com fundamento em argumentos diversos.

O primeiro deles é o fato de que o locador também possui uma proteção na hipótese analisada, a qual, inclusive, se sobrepõe à proteção estendida ao locatário, pois decorre diretamente da Constituição Federal (art. 5º, inciso XXII, que inclui o direito à propriedade no rol de direitos e garantias fundamentais).

Em sentido semelhante, a própria lei 11.101/05 também garante os direitos do proprietário/locador ao enunciar que, mesmo quando o locatário se encontra em recuperação judicial, “prevalecerão os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais, observada a legislação respectiva” (art. 49, § 3º, lei 11.101/2005).

Também se defende a possibilidade de retomada do imóvel, nesses casos, pois a lei 11.101/2005 estabelece que deverão ser suspensas e remetidas ao juízo universal da recuperação judicial apenas as ações e execuções de credores que demandam quantias líquidas (art. 6º, §1º), com exclusão, dentre outros, do credor titular do direito de propriedade.

Portanto, tratando-se a ação de despejo de uma demanda ilíquida, ou seja, na qual não é possível definir um valor econômico expresso, entende-se que a questão não se insere na competência do juízo universal e que o prosseguimento deverá ocorrer sem qualquer forma de intervenção.

 

Gustavo Henrique Ellerbrock e Jorge Henrique Cerqueira Ehlke, advogados do setor de Direito Imobiliário do Escritório Casillo Advogados.