Locação de imóveis e a pandemia da Covid-19: As “soluções” propostas pelo Congresso Nacional

Gustavo Henrique Ellerbrock, advogado do setor de Direito Imobiliário do Casillo Advogados.

 A pandemia da COVID-19 vem demandando posturas decisivas do Poder Público e a aplicação de medidas de quarentena e isolamento social, culminando, inclusive, na paralisação parcial ou total de diversas atividades econômicas.

Muito embora o contexto tenha afetado negativamente todos os setores da economia, é fato que um ramo em especial vem sentindo com muita força o abalo gerado pelo Coronavírus: o mercado de locações de imóveis urbanos.

Em uma tentativa de contrapor esse e outros problemas causados pela pandemia, um farto número de projetos de lei tem aflorado em ambas as Casas do Congresso Nacional, todos com o objetivo declarado de restabelecer o equilíbrio contratual e preservar as relações locatícias, por meio da imposição de normas de caráter protetivo, favoráveis à parte que, em tese, se encontraria em uma posição de vulnerabilidade no microssistema dos contratos de locação (o locatário).

Na Câmara dos Deputados, por exemplo, até o final do mês de março já haviam sido apresentados quatro projetos de lei sobre o tema, todos estabelecendo em algum alcance a redução ou suspensão temporária da cobrança de alugueres, e a impossibilidade de despejar o locatário inadimplente enquanto perdurar o estado de emergência causado pela pandemia. São eles: PL 827/2020; PL 936/2020; PL 1090/2020; PL 1112/2020.

A tramitação de todos os projetos supracitados remanesce paralisada desde a data de seu respectivo protocolo, aguardando despacho da Presidência da Câmara dos Deputados.

No Senado Federal os parlamentares também não ficaram inertes, tendo proposto nada menos que cinco projetos de lei no mesmo período, quais sejam: PLS 872/2020; PLS 884/2020; PLS 1062/2020; PLS 1179/2020; PLS 1204/2020 (este último, já retirado definitivamente de pauta pelo autor, sob o pretexto de reanálise do mérito).

De modo geral, os projetos dos senadores revisitam as mesmas ideias e avançam um pouco mais, como o PLS 884/2020, do Senador Weverton, que propõe a suspensão da cobrança de alugueres pelo prazo de noventa dias – beneficiando igualmente pessoas físicas e jurídicas –, e ainda atribui ao Governo Federal o dever de assumir integralmente a responsabilidade pelo pagamento de tais alugueres, caso o proprietário do imóvel locado possua patrimônio declarado inferior a R$ 2.500.000,00.

O destaque, entretanto, vai para o PLS 1179/2020, proposto pelo Senador Antonio Anastasia, para dispor sobre o “Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19)”.

Trata-se de um projeto amplo – redigido com a colaboração de diversos juristas de grande renome nacional, com destaque para o Presidente do STF, Ministro Dias Toffoli –, que aborda diversas áreas do direito privado afetadas pelo estado de calamidade e dedica atenção especial à locação de imóveis urbanos.

Após a apresentação de 88 emendas pelos demais parlamentares, no dia 03/04/2020 a proposta foi votada remotamente pelo plenário, em regime de urgência, sendo aprovada em conformidade com os termos do projeto substitutivo apresentado pela relatora Senadora Simone Tebet.

No texto final ficou estabelecido que, nas ações de despejo ajuizadas a partir de 20/03/2020, objetivando a recuperação de imóveis comerciais ou residenciais, restará vedada até o dia 31/10/2020 a concessão de ordens de desocupação em caráter liminar, (com exceção das situações previstas nos incisos I, II, III e IV da Lei do Inquilinato, que tratam de hipóteses de retomada do imóvel em locações residenciais, ajustadas verbalmente ou por escrito, e com prazo inferior a trinta meses).

Originalmente, o artigo 10 do projeto também oferecia aos locatários de imóveis residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, a prerrogativa de suspender total ou parcialmente o pagamento dos alugueres que vencerem entre os dias 20/03/2020 e 30/10/2020 (o locatário que optasse pela suspensão deveria comunicar previamente o locador e, a partir de 30/10/2020, pagar os alugueres vencidos no período de forma parcelada, associado ao aluguel do mês).

Todavia, esse polêmico trecho sofreu grande rejeição dos parlamentares e foi criticado por diversas emendas que pleitearam sua exclusão ou adequação para preservar o equilíbrio econômico-financeiro dos contratos. Por esse motivo, foi suprimido do texto final e não constou do projeto substitutivo que foi aprovado.

De acordo com a justificação apresentada pelo Senador Oriovisto Guimarães para requerer a supressão total do artigo 10, “o mais prudente nessa situação é proteger a negociação entre as partes, pois são os contratantes que têm conhecimento das particularidades do contrato. Eles possuem melhores condições de avaliar o que precisa ser alterado durante a crise proveniente da pandemia, devendo ser priorizada a vontade dos contratantes, sem a intervenção do estado. Aliás, a previsão de negociação entre as partes sempre existiu e já é tradição consolidada nesse setor, ou seja, não há necessidade de uma lei para determinar isso de forma obrigatória”.

O consenso que aparentemente se formou na deliberação do Senado Federal – e que aparenta ser a solução mais adequada, como reiteradamente vem sendo defendido por esta banca de advogados –, é o de que as obrigações contratuais firmadas entre locador e locatário, especialmente as de ordem pecuniária, não podem ser simplesmente suspensas ou isentadas de forma ampla e indiscriminada, sob pena de se atribuir apenas a uma das partes o ônus e o risco do negócio, criando um irreversível desequilíbrio nas bases contratuais.

O Projeto de Lei 1179/2020 agora segue para revisão na Câmara dos Deputados e, caso aprovado em ambas as Casas, para posterior sanção ou veto pela Presidência da República.

Independentemente da aprovação desse ou dos demais projetos, é importante relembrar que inexiste um procedimento padronizado aplicável a todas as relações locatícias, sendo imprescindível a análise específica do caso concreto, preferencialmente com o suporte de advogado especializado.

Além disso, asseveramos que os contratantes devem sempre priorizar a solução de conflitos com proporcionalidade e razoabilidade, utilizando-se do bom senso para decidir, conciliar e buscar a máxima segurança jurídica possível para que todos consigam sobreviver a este turbulento período no qual nos encontramos, sempre observando o princípio da boa-fé e o dever de cooperação.