O impacto do novo coronavírus na construção civil

Thaís Malachini Azzolin – advogada do Setor Cível do Casillo Advogados

A pandemia da COVID-19 vem mostrando seus efeitos nos mais diversos setores.

Estamos presenciando um momento realmente atípico, no Brasil e no mundo.

No Brasil, embora ainda não haja uma uniformização, a imposição da maior parte das autoridades governamentais é o isolamento social, de modo a coibir a propagação do vírus e impedir um colapso no sistema de saúde.

Vivemos, pois, um paradoxo, em que a acertada tentativa de manter vidas impacta diretamente na engrenagem do país, a exemplo da desaceleração no setor da construção civil.

Em que pese alguns estados classifiquem a atividade de construção civil como “serviço essencial”,[1] fato é que, na prática, dita “essencialidade” apresenta-se mitigada, já que muitos trabalhadores estão afastados de suas atividades, bem como os insumos necessários à manutenção das obras escassos, tudo em razão da COVID-19.

 Assim, partindo de um quadro hipotético, imaginemos que, quando a construtora prometeu a entrega de um empreendimento e o consumidor, por sua vez, adquiriu um apartamento ainda em fase de construção, anos ou meses atrás, jamais se presumiu que o país atravessasse esse cenário de calamidade pública.

Fato é que, inevitavelmente, a pandemia instaurada certamente atrasará a entrega de centenas de empreendimentos em construção espalhados pelo país, produzindo consequências desastrosas, tanto para os construtores, como para os ansiosos adquirentes das novas unidades.

Para os construtores, um alento: o Código Civil Brasileiro, em seu artigo 393, prevê a justificativa do não cumprimento de uma obrigação em caso de força maior: “O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.”

E, ainda, “o caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não eram possível evitar ou impedir”.

 Entretanto, é preciso ter em mente que a utilização do instituto do caso fortuito e força maior só poderá ser aplicável em favor das construtoras que se encontravam em dia com o cumprimento de seu cronograma quando da deflagração das medidas restritivas impostas pelas autoridades governamentais e sanitárias.

Por outro lado, é indiscutível que, em uma interpretação análoga, referida excludente de responsabilidade das construtoras também encontra guarida no Código de Defesa do Consumidor, que não restringe a aplicação e o reconhecimento da força maior, desde que, repita-se, estivessem, à época dos fatos, adimplentes com o cronograma preestabelecido da obra.

Leia-se, pois, a pandemia instaurada pelo coronavírus e a imposição do isolamento social, são fatos, indubitavelmente, inevitáveis, imprevisíveis e, evidentemente, de força maior.

Cabe aqui recordar que, no ano de 2010, na época da epidemia H1N1, houve entendimentos dos tribunais brasileiros de que o evento se enquadrava perfeitamente ao caso de força maior, aplicando-se, portanto, as disposições legais mencionadas.

Desta forma, a construtora que, eventualmente, não (puder) cumprir com sua obrigação de entrega da obra, ao tempo e modo acordados, em razão de comprovados efeitos sofridos pela COVID-19, poderá valer-se da excludente de força maior para afastar sua responsabilidade em face das   possíveis intempéries sofridas pelos consumidores, desde que, por ocasião da eclosão da crise estivesse, efetivamente, em dia com o cronograma das obras.

Em linhas práticas, o  atraso nas obras – à exceção das cláusulas de tolerância previstas em muitos contratos, na média de 180 dias, que não poderão sobrepor-se à crise instaurada pela pandemia –, no momento atual poderá caracterizar-se, aparentemente, justificável.

Por fim, oportuno lembrar, que o novo Coronavírus é uma pandemia que vem causando comoção mundial e, apesar da inevitável preocupação com as obrigações assumidas e com o risco de demandas judiciais, a paralisação das atividades mostra-se fora do nosso controle, exigindo, no mínimo, o bom senso e a boa-fé dos contratantes.

 

[1]      A exemplo do decreto n. 317 publicado pelo governo do Estado do Paraná no dia 21 de março de 2020.