O QUE É E COMO FUNCIONA O CONTRATO DE LOCAÇÃO BUILT TO SUIT?

O contrato de locação built to suit é uma modalidade contratual que se torna cada vez mais útil e usual na indústria e comércio de grande porte, além do setor imobiliário. Entenda mais sobre o seu funcionamento.

             

O conceito do contrato de locação built to suit

Imagine, por exemplo, que uma empresa ou um empreendedor precisa de um imóvel com atributos definidos, especialmente desenhados para atender a seu ramo de comércio ou às especificidades de sua linha de produção, mas não localiza um imóvel disponível para locação com essas exatas características, e tampouco possui recursos para adquirir um terreno e edificar um prédio com o perfil pretendido.

Nessa hipótese, a empresa pode optar por procurar um investidor interessado, que procederá então à compra e construção, ou reforma, de um imóvel determinado, com o intuito específico de suprir as necessidades desse inquilino, entregando-lhe o bem em locação na sequência.

É a esse tipo de negócio que se dá o nome de contrato de locação built to suit, também conhecido como “construído para servir” ou “construído para ajustar”.

Trata-se de uma modalidade especial de contrato de locação comercial, na qual o locador arca com todo o investimento necessário para adquirir, construir ou reformar o imóvel pretendido pelo locatário, de acordo com as condições previamente definidas por este último, a fim de que a ele seja locado por prazo determinado.

Enquanto o locador fica responsável pela entrega do imóvel devidamente construído ou reformado, assumindo as despesas necessárias para atender às necessidades do locatário, este receberá o direito ao uso e fruição do bem durante toda a vigência da locação, que, via de regra, é firmada com prazo extenso, em média de 10 (dez) a 20 (vinte) anos, visando não apenas remunerar o locador pela cessão do espaço locado, mas, também, compensá-lo pelo alto investimento realizado.

Justamente em virtude dessas características, o modelo de locação built to suit tem se tornado, cada vez mais, uma peça fundamental para o desenvolvimento dos setores da indústria e do comércio, além de servir para fomentar a expansão das atividades comerciais e, também, do próprio mercado imobiliário.

As inovações e particularidades trazidas pela lei nº 12.744/2012 para os contratos de locação built to suit                                                                                           

Embora esse tipo de negócio já viesse sendo realizado no Brasil há algum tempo, fato é que, até a edição da lei nº 12.744/2012, de 19 de dezembro de 2012, que introduziu o artigo 54-A na lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações), não existiam regras especialmente destinadas a tratar do contrato built to suit, o que causava controvérsias em decorrência da notória complexidade dessa modalidade negocial, quando comparada com as demais subespécies de contratos de locação de imóveis.

Com o advento da lei nº 12.444/2012 e a consequente introdução do artigo 54-A na Lei de Locações, o ordenamento passou então a definir que, em contratos desse jaez, prevalecerão sempre as condições livremente pactuadas entre as partes e demais disposições procedimentais previstas na Lei do Inquilinato, garantindo, assim, maior amplitude à autonomia da vontade dos contratantes e maior segurança jurídica à locação built to suit.

A lei nº 12.744, além de introduzir o artigo 54-A, já citado, também alterou o artigo 4º da Lei de Locações, para criar uma exceção à regra ali inserta.

Em seu texto original, referido dispositivo estipulava que o locador não poderá reaver o imóvel locado antes da data de término do prazo de vigência do contrato, podendo o locatário, por sua vez, rescindir a locação e devolver o imóvel a qualquer momento, desde que pague a multa pactuada – a ser calculada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato – ou, na sua falta, a multa que for judicialmente estipulada.

Embora a regra permaneça a mesma para as demais espécies de locação, a lei nº 12.744 definiu que, em se tratando de locação built to suit, não se aplicará o critério de proporcionalidade, e o locatário que optar pela rescisão antecipada do contrato ficará obrigado ao pagamento da integralidade da multa convencionada entre as partes, que poderá corresponder à soma de todos os alugueres restantes até o fim do contrato.

A regra especial leva em conta a natureza do contrato e visa proporcionar maior segurança ao locador, garantindo que este, ao menos, recuperará o valor investido na aquisição, construção ou reforma do imóvel, não sendo prejudicado em caso de denúncia antecipada pelo locatário.

Outra especificidade de grande importância está prevista no §1º do artigo 54-A, que trata da liberdade de os contratantes convencionarem a renúncia ao direito de revisão de alugueres, vedando essa prática durante todo o prazo de vigência do contrato de locação.

Tal autonomia é exclusiva das locações built to suit, pois o artigo 45 da Lei do Inquilinato prevê que, nas demais modalidades de locação, será nula de pleno direito a cláusula que vise elidir os objetivos de referida lei, inclusive no que se refere ao direito de revisar judicialmente o valor do aluguel.

Essa possibilidade foi, semelhantemente, prevista com o intuito de proteger o locador nos contratos de locação built to suit, pois no valor do aluguel definido nessa espécie de locação estão também embutidos, via de regra, os recursos que foram investidos na obra.

É importante salientar que a renúncia ao direito de revisar o valor do aluguel perdurará somente durante o período determinado do contrato, admitindo-se que o locatário venha a pleitear a revisão do locativo caso o contrato passe a vigorar por prazo indeterminado, pois, nessa hipótese, o valor investido na aquisição ou na obra pelo locador já terá sido, em tese, recuperado.

As vantagens, para locador e locatário, nos contratos de locação built to suit

O built to suit se revela, então, uma opção de locação muito atrativa e crescentemente utilizada no mundo corporativo, possibilitando a formalização de negócios locatícios com características excepcionais e vantagens específicas, tanto ao locador como ao locatário.

Em contrapartida ao recebimento do imóvel personalizado, devidamente construído e pronto para uso e gozo, o locatário assume a obrigação de “devolver” os valores investidos pelo locador com a construção ou reforma do imóvel, os quais serão, a seu critério, corrigidos e somados ao valor de mercado do aluguel.

Além disso, considerada a sua excepcionalidade e complexidade, normalmente esse tipo de contrato é celebrado por um longo período de vigência, justamente para que ambas as partes (locador e locatário) sejam beneficiadas.

Desse modo, o locador tem certeza de destinação certa do imóvel e segurança com um contrato de longa duração, possibilitando a recuperação do dinheiro investido com certa margem de lucro, por meio do aluguel.

Já o locatário receberá o imóvel perfeitamente adequado ao seu negócio, sem necessidade de investimento próprio, e terá a garantia de uma locação por longo período, pois o locador não poderá reaver o imóvel antes do término do prazo ajustado – ressalvada, naturalmente, as hipóteses que permitam o despejo, previstas na Lei de Locações.

Por todos esses motivos, cada vez mais o built to suit tem se tornado uma das modalidades de contrato de locação preferidas pelas empresas de médio e grande porte, pois permite que o empreendedor dê outra destinação ao patrimônio que seria imobilizado na construção ou adequação do imóvel, podendo, assim, visar a capitalização de recursos no fluxo de caixa da empresa e a criação de novas frentes de investimento, o que, consequentemente, também fomenta fortemente a economia do país.

THAIS PONDELLI TELLES – OAB/PR 39.329

THIAGO TERPLAK VIEIRA – OAB/PR 79.414

Advogados do setor de Direito Imobiliário do Casillo Advogados