SENADO APROVA PROJETO QUE REGULAMENTA AQUISIÇÃO, POSSE E ARRENDAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS POR ESTRANGEIROS

No dia 15 de dezembro de 2020 o Senado Federal aprovou o Projeto de Lei nº 2.963/2019, que regulamenta a aquisição, posse e arrendamento de imóveis rurais brasileiros por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras.

Quando o assunto é a aquisição da propriedade ou posse de imóveis rurais, a distinção de tratamento entre brasileiros e estrangeiros não é nenhuma novidade. Ela é determinada em nosso ordenamento pela própria Constituição Federal, cujo artigo 190 prevê que a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira serão regulados e limitados por lei, que também deverá estabelecer os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional. 

Muita embora a regulamentação do tema tenha sido determinada pela atual Constituição, em vigor desde 1988, a matéria segue sendo regida quase que exclusivamente pela ultrapassada lei nº 5.709 de 1971 – objeto de incertezas históricas e reiterados debates interpretativos –, haja vista que não foram editados novos atos normativos dedicados ao tema desde então.

O projeto de lei recentemente aprovado pelo Senado vem para finalmente corrigir essa falha e conferir a necessária segurança jurídica ao tema, visando, assim, estimular o investimento estrangeiro em solo nacional não apenas no setor agropecuário, mas, também, em novos empreendimentos de energia e mineração, entre outros.

Logo de início, o texto da proposição dedica-se a solucionar uma antiga discussão ao extinguir a distinção e promover tratamento igualitário entre as empresas nacionais e as empresas nacionais de capital internacional – empresas brasileiras controladas direta ou indiretamente por estrangeiros –, ressalvando apenas que essas últimas deverão fornecer informações sobre a composição de seu capital social anualmente, ou sempre que houver alteração do controle societário, transformação da natureza societária ou celebração de contrato de transferência de posse.

O projeto estabelece, então, que os imóveis rurais adquiridos por estrangeiros deverão obedecer ao princípio da função social da propriedade prevista na Constituição, garantindo o seu aproveitamento racional, a utilização adequada dos recursos naturais e a preservação do meio ambiente.

Na sequência, o projeto define que a aquisição da propriedade ou o exercício de qualquer modalidade de posse estarão sujeitos à prévia aprovação pelo Conselho de Defesa Nacional, quando o imóvel rural estiver situado em área indispensável à segurança nacional ou, em outros casos, quando alguma das seguintes pessoas jurídicas estiver envolvida:

 

  • ONG com sede no exterior ou ONG estabelecida no Brasil, caso seu orçamento anual seja proveniente, na maior parte, de pessoa física estrangeira ou empresa com sede no exterior;
  • Fundação particular, quando seus instituidores se enquadrarem nos primeiros dois exemplos, ou quando forem empresas com sede no exterior e autorizadas a funcionar no Brasil;
  • Fundos Soberanos constituídos por recursos de estados estrangeiros ou sociedades estatais estrangeiras, caso detenham parcela maior que 10% de participação em qualquer sociedade brasileira;
  • Pessoas jurídicas brasileiras constituídas ou controladas por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras, quando o imóvel se situar no bioma amazônico ou estiver sujeito a reserva legal igual ou superior a 80%.

 

O texto ressalva, ainda, que a soma das áreas rurais pertencentes e arrendadas às pessoas estrangeiras não poderá ultrapassar um quarto da superfície do município em que estiverem situadas, salvo se o adquirente for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens.

Caso sancionada a proposição, às pessoas físicas e jurídicas estrangeiras também será vedado o exercício de qualquer modalidade de posse de imóveis rurais por tempo indeterminado, assim como o arrendamento ou subarrendamento por tempo indeterminado e a habilitação à concessão de florestas públicas destinadas à produção sustentável, nos termos da lei nº 11.284/2006.

As restrições e vedações assentadas pelo PL não se aplicarão, todavia, quando a aquisição de direitos reais, exercício de posse ou arrendamento do imóvel rural se destinar à execução ou exploração de concessão, permissão ou autorização de serviço público, inclusive em se tratando de atividades de geração, transmissão e distribuição de energia elétrica.

Semelhantemente, as restrições não se aplicarão aos casos de constituição de garantia real imobiliária – hipoteca e alienação fiduciária – em favor de instituições financeiras, sendo de elementar relevância observar que, na hipótese de inadimplemento do financiamento por parte do devedor fiduciante, ao credor estrangeiro será concedida apenas a propriedade resolúvel do imóvel rural, de forma temporária (prazo de 2 anos renovável por mais 2). Caso o bem não seja alienado a terceiros nesse prazo, ocorrerá a reversão do bem ao proprietário original, com a desconstituição da garantia fiduciária. 

O projeto de lei também dispensa a necessidade de autorização ou licença para a aquisição ou posse por estrangeiros quando o imóvel possuir área igual ou inferior a 15 módulos fiscais, mas desde que o adquirente ou possuidor não possua outro imóvel rural.

Finalmente, o projeto recém-aprovado pelo Senado revoga a obsoleta lei nº 5.709, de 1971, e dispõe que serão convalidadas todas as aquisições e arrendamentos de imóveis rurais por empresas nacionais de capital internacional, realizados durante sua vigência, regularizando negócios que, até então, eram considerados nulos.

O Projeto de Lei nº 2.963/2019 segue, agora, para tramitação e votação na Câmara dos Deputados, onde poderá ainda ser revisto e alterado.

 

Gustavo Henrique Ellerbrock, advogado do setor de Direito Imobiliário do Casillo Advogados.