VENDAS VIA E-COMMERCE E SEU IMPACTO NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER

Pode o empreendedor de Shopping Center, no momento de apurar o valor do aluguel percentual, exigir que o faturamento oriundo destas vendas seja incluído no faturamento bruto mensal do lojista? Confira:

Há muitos anos a locação de lojas em Shopping Centers tem sido objeto de acalorada discussão em nosso país. Embora até hoje não exista um consenso definitivo, cristalizou-se na doutrina jurídica e na jurisprudência o entendimento de que, a cessão de espaço comercial nesses centros de compras, tem natureza de contrato atípico de locação – o qual, apesar da sua atipicidade, é regido pela Lei de Locações Urbanas (lei nº 8.245/1991).

Com o intuito de preservar a ampla liberdade de contratar, o legislador dedicou especial atenção a essa espécie de locação ao redigir o art. 54 da lei supracitada, o qual define que, nas relações entre lojistas e empreendedores de Shopping Center, sempre prevalecerão as condições que forem livremente estabelecidas entre as partes.

Justamente em razão da maior autonomia contratual e da já citada atipicidade, nos contratos de locação em Shopping Centers podemos encontrar diversas condições específicas desse nicho negocial, especialmente no que se refere às obrigações de ordem pecuniária.

Destaca-se, por exemplo, o já famoso sistema “dúplice” de cobrança de aluguel, que divide esse encargo em duas variantes distintas: aluguel mínimo mensal e aluguel percentual.

O primeiro deles, aluguel mínimo mensal, é pactuado livremente pelas partes em um montante pré-definido, e costuma considerar diversos fatores determinantes, como a localização e a área do espaço comercial, a atividade exercida pelo lojista, sua relevância para o tenant mix do Shopping e até mesmo a capacidade de atrair o público consumidor.

Já o aluguel percentual, também pactuado livremente, é calculado a partir de um percentual que incide sobre o faturamento bruto mensal da loja, e será devido apenas quando o resultado desse cálculo ultrapassar o valor fixado a título de aluguel mínimo mensal.

Como o faturamento bruto do lojista varia mensalmente – e com ele, a base de cálculo do aluguel percentual – para aferir o valor do aluguel devido o empreendedor do Shopping Center se reserva o direito de fiscalizar periodicamente a contabilidade dos lojistas, podendo realizar auditoria interna sobre as vendas declaradas, registros contábeis e quaisquer outros expedientes financeiros eventualmente necessários.

Em que pese esse procedimento esteja há muito consolidado no regime de locações de lojas em Shopping Centers, questionamentos pontuais surgem com o desenvolvimento de novas tecnologias e modalidades comerciais, como o e-commerce, que permite a compra e venda de produtos por meio de plataformas digitais, sem que o consumidor precise se dirigir até uma loja física.

Afinal, mesmo antes da deflagração do Coronavírus, a modalidade de vendas online já era uma realidade cada vez mais presente no dia a dia dos comerciantes e consumidores, pois oferece mais praticidade, segurança e economia de tempo, com possibilidade de retirada do produto – já pago – na loja física, ou de entrega no endereço indicado pelo consumidor no ato da compra.

Com a propagação da Covid-19 e o consequente fechamento das lojas físicas na tentativa de conter a pandemia, o comércio virtual cresceu ainda mais e  tornou-se um instrumento absolutamente essencial para divulgação e venda de produtos em geral, inclusive para os comerciantes instalados no interior de Shopping Centers, razão pela qual diversos lojistas passaram a investir pesadamente em plataformas digitais para comercializar seus produtos via e-commerce, ofertando diferentes opções de entrega, como o delivery, o takeaway ou o drive-thru.

Essa nova prática trouxe consigo uma dúvida, que revolve em torno da possível existência de um dever, atribuído ao lojista, de informar ao empreendedor as vendas realizadas via e-commerce, para que estas sejam computadas e passem a integrar a base de cálculo do aluguel percentual.

A polêmica questão já foi analisada e sedimentada pela jurisprudência brasileira, tendo a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.295.808-RJ, firmado entendimento no sentido de que ao locador é permitido despejar o lojista que não informa o faturamento das vendas realizadas via e-commerce:

Representa violação contratual a conduta do locatário que, a despeito de ter assumido a obrigação de efetuar o pagamento do aluguel com base no faturamento, instala ponto de vendas de produtos pela internet, que são faturados em nome de empresa diversa. Os ganhos com o comércio eletrônico não ingressam no faturamento da loja situada no shopping center locador e, por isso, não integram a base para o cálculo do aluguel. A violação contratual acerca da contraprestação devida pelo uso do espaço locado autoriza o desfazimento da locação, nos termos do art. 9º, II, da Lei 8.245/1991”.

A decisão supracitada é um marco norteador das relações entre Shoppings Centers e lojistas, pois define que o faturamento das vendas realizadas de forma online compõe o resultado mensal do lojista e, como tal, deve ser considerado como integrante da base de cálculo do aluguel percentual, mesmo na hipótese em que esta obrigação não tenha sido prevista em contrato, sob pena de violar a boa-fé contratual e caracterizar infração grave por parte do locatário, facultando ao locador que dê a locação por rescindida e tome as medidas judiciais cabíveis.

Entretanto, para verificar se referida obrigação é exigível na prática, primeiramente é necessário verificar se a venda realizada em plataforma digital envolve de alguma forma a loja localizada no Shopping Center, seja como sede do estabelecimento, estoque de mercadorias, ponto de entrega e distribuição, ou qualquer outra hipótese em que o espaço físico eventualmente esteja relacionado à operação comercial.

Nessas hipóteses, caso as vendas por e-commerce não integrem o faturamento bruto mensal, evidentemente, a base de cálculo para apurar o aluguel percentual ficará prejudicada, passando a ser menor do que realmente seria devido pelo lojista. Essa conduta não apenas contraria a expectativa de contraprestação pela fruição de todo o planejamento e benesses que o empreendimento proporciona, como também está em desacordo com os princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva, da comutatividade e da vedação do enriquecimento ilícito de um contratante em descrédito do outro.

Em razão de tudo isso, é possível afirmar que, nas relações de locação de loja comercial em Shopping Centers, o empreendedor possui o direito de acesso a todos os documentos necessários para analisar e calcular as vendas realizadas via e-commerce.

Tal proceder, referendado pela jurisprudência pátria, é essencial para garantir o constante equilíbrio da relação contratual, especialmente nesse momento de calamidade pública que assola toda a sociedade, cabendo aos Shopping Centers e lojistas se adequarem aos novos tempos e às inovações tecnológicas sem, no entanto, deixar de lado as expectativas criadas e as obrigações assumidas, primando-se sempre pelo cumprimento do dever de boa-fé atribuído a todos os contratantes.

Por Thiago Terplak Vieira e Michel Juk da Silva, advogados do setor de Direito Imobiliário do Casillo Advogados.