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BOLETIM INFORMATIVO Nº 955 – 28/03 A 03/04/2020

Coronavírus e a importância da boa-fé e do dever de colaboração nas relações contratuais
Por Cristiane Aparecida Nogueira – Advogada do Setor Imobiliário do Casillo Advogados

Muito tem-se discutido sobre a inexigibilidade de obrigações e a possibilidade de resolução de contratos por “força maior” decorrente da imprevisibilidade da pandemia do Coronavírus, sempre com alegado embasamento em dispositivos existentes na legislação civil brasileira.

Ainda que exista a possibilidade de readequação de algumas das condições pactuadas, tal pretensão não é absoluta, e deve ser analisada com muita cautela, especialmente nos contratos de prestação continuada, tais como os de locação de imóveis para uso comercial.

Nesse contexto, especial atenção deve ser direcionada ao mercado de Shopping Centers, haja vista que a decretação do lockdown horizontal acarretou o fechamento de todos os Shoppings Centers no Brasil, ressalvados apenas a possibilidade de prestação de serviços considerados essenciais e o comércio de produtos alimentícios pelo sistema de delivery, que vem sendo adotado por algumas operações.

Diante disso, surgiu a discussão, ainda pouco judicializada, sobre se persiste ou não a obrigação de pagamento de alugueres e demais encargos de locação.

Como o locador, via de regra, é visto como a parte mais forte da relação contratual, tem-se falado muito em inexigibilidade da cobrança de aluguel e encargos condominiais, ignorando-se que para o locador remanesce o dever de cumprir com inúmeras obrigações contratuais, especialmente as necessárias para conservação, manutenção e funcionamento do imóvel (mesmo que fechado), motivo pelo qual, as obrigações contratuais firmadas entre locador e locatário não podem ser integralmente suspensas ou isentadas, sob pena de atribuir apenas a uma das partes o ônus e o risco do negócio.

Por isso, quando se fala, muito precocemente, em suspensão/isenção das obrigações contratuais ou mesmo em resolução do contrato por onerosidade excessiva (art. 478 do Código Civil), não podemos esquecer que não estamos tratando de uma alteração definitiva nas bases econômicas do contrato, já que o lockdown é temporário e reversível, com a retomada, muito em breve, das atividades comerciais, quando se encerrará a “imprevisibilidade”, também prevista no art. 317 do Código Civil, e cessarão quaisquer motivos para suspensão ou redução de obrigações.

É temerário, e até mesmo irresponsável, afirmar que o contrato de locação poderia ser resolvido sem qualquer ônus, ou que as obrigações contratuais não podem ser exigidas enquanto perdurar a suspensão das atividades comerciais, pois a posse direta do imóvel continua sendo exercida pelo locatário, mesmo que o estabelecimento comercial se encontre fisicamente fechado para o público.

Não se trata – e nem se poderia exigir ou impor – de isenção ao locatário do pagamento do aluguel e encargos condominiais, como já dito anteriormente, pois os valores continuam sendo devidos, e as cláusulas contratuais remanescem plenamente válidas.

O locador continua cumprindo os seus deveres previstos na Lei 8.245/1991, dentre os quais podemos destacar a entrega do imóvel no estado de servir ao uso a que se destina e a garantia de uso pacífico do imóvel locado, que não podem ser totalmente mitigados em razão da restrição imposta pela Administração Pública de fechamento dos estabelecimentos.

Poderão haver, sim, concessões comerciais aos locatários enquanto perdurar o lockdown, tais como repactuação dos vencimentos das obrigações e/ou redução proporcional dos alugueres e encargos de locação, inexistindo, contudo, uma regra e/ou procedimento padrão aplicável à todas as situações que envolvem contratos de locação não residencial, lembrando que cada caso deverá ser analisado em sua individualidade.

Com isso, tende-se a evitar que apenas uma parte suporte integralmente o ônus pela situação atual, priorizando a solução através da proporcionalidade e razoabilidade e prezando pela preservação do contrato e retomada da economia.

Como jamais houve no contexto mundial contemporâneo qualquer situação que se compare à que vivemos no momento atual, caberá aos contratantes, mais do que nunca, o bom senso e consenso para decidir, guardando sempre os princípios da boa-fé objetiva e os deveres de cooperar e renegociar, a fim de evitar o comportamento abusivo de uma parte em detrimento da outra.

Afinal, os locadores, principalmente nos empreendimentos de Shopping Center, também estão sendo gravemente impactados pela pandemia do Coronavírus, enfrentando severa redução de suas receitas, o que vem se refletindo diretamente na cotação de suas ações e fundos imobiliários, comercializados na Bolsa de Valores brasileira, o Ibovespa.

Haveria grande insegurança jurídica caso todos os locatários resolvessem, do dia para a noite, com fundamento na existência da pandemia, pedir a resolução do contrato de locação sem ônus, ou a isenção integral do valor do aluguel e demais encargos, colocando o locador em extrema desvantagem, de modo a arcar integralmente com o risco do negócio.

Assim, o cenário atual mostra que, com o fito de não abarrotar ainda mais o judiciário com o ajuizamento de ações revisionais, inúmeras concessões mútuas vêm sendo adotadas pelos contratantes, repactuando vencimentos sem a incidência de encargos moratórios, concedendo descontos, dentre outras, mantendo-se sempre em mente que o estado deverá intervir minimamente nas relações contratuais e negócios jurídicos privados.

Também é muito importante lembrar que o governo federal vem anunciando uma série de providências para o auxílio a pequenas e médias empresas, com linhas de crédito emergenciais e baixas taxas de juros e carência para o início do pagamento, além de outras, que serão eventualmente anunciadas.

Todas as medidas mencionadas trazem fôlego aos locatários sem, todavia, existir uma solução única e já pronta a ser aplicada a todos os casos e contratos, cujos efeitos futuros ainda são desconhecidos, razão pela qual, recomenda-se proceder com boa-fé em qualquer relação contratual, sempre buscando a negociação e a cooperação entre os contratantes.

 

MP possibilita o adiamento da realização das assembleias gerais ordinárias
Por Letícia Maria Benvenutti Tesser – Advogada do Setor Societário do Casillo Advogados

Seguindo a toada de minimizar os impactos da pandemia do novo Coronavírus, foi publicada nesta segunda, 30.03.2020, a Medida Provisória 931/2020, que altera, dentre outros dispositivos legais, a Lei das S/As, no tocante à realização das AGOs para aprovação de contas.

De acordo com a MP, as Sociedades Anônimas – tanto as abertas, quanto as fechadas – poderão realizar as suas Assembleias Gerais Ordinárias, no prazo de 7 (sete) meses contado do encerramento do exercício social. Ou seja, para aquelas companhias cujo exercício social encerrou-se em 31/12/2019, poderão realizar suas AGOs até 31/07/2020.

Ademais, a Sociedade Anônima que optar em realizar a sua AGO no prazo ampliado, a MP estabelece que:

  • Qualquer disposição contratual que exija a realização de AGO no prazo inferior ao estabelecido na MP, será considerada sem efeito no exercício de 2020;
  • O prazo do mandato dos membros do conselho fiscal, do conselho de administração e da diretoria (para aquelas companhias que não possuem Conselho de Administração), bem como o mandato de eventuais comitês estatutários, ficam prorrogados até a realização da AGO no prazo previsto na MP.

Não obstante ao texto trazido pela MP, há ainda que se considerar que, ao adiar o prazo para a realização da AGO, deliberações como a remuneração dos administradores da companhia (competência privativa da AGO), bem como eventual distribuição de lucros, também serão adiadas.

Quanto à remuneração dos administradores, assim como seus mandatos, será mantida até a realização da AGO. Já quanto aos dividendos, a administração poderá avaliar a possibilidade de pagamento de juros sobre o capital próprio ou de dividendos intermediários. Neste último caso, mesmo as companhias que não tenham previsão expressa em seu estatuto social, poderão declarar dividendos intermediários, uma vez que a MP está outorgando autorização para tanto.

A MP também traz em seu bojo as seguintes determinações:

  • Autorizar o conselho de administração a deliberar sobre assuntos urgentes de competência da assembleia geral, desde que não haja vedação expressa no estatuto social e devendo a matéria deliberada ser ratificada posteriormente pela Assembleia Geral;
  • Autorizar que as assembleias gerais sejam realizadas fora do endereço da sede da companhia, mas no mesmo município. No caso das companhias abertas, a Comissão de Valores Mobiliários – CVM poderá regulamentar a realização de assembleia em outro município, inclusive, autorizar a realização de assembleia digital;
  • Autorizar a CVM a, durante o exercício de 2020, prorrogar os prazos previstos na Lei das Sociedades Anônimas, para as companhias abertas, inclusive definindo a data de apresentação das demonstrações financeiras;
  • Autorizar a participação do acionista em assembleia geral à distância. Neste caso, as companhias fechadas devem observar a regulamentação do Departamento Nacional de Registro Empresarial e Integração da Secretaria Especial de Desburocratização, Gestão e Governo Digital do Ministério da Economia, e as companhias fechadas deverão observar o regulamento da CVM. Ambos os regulamentos ainda não foram publicados.

A prorrogação das assembleias gerais ordinárias prevista na MP e também a autorização de participação do sócio à distância, igualmente se aplicam às empresas públicas, às sociedades de economia mista e suas respectivas subsidiárias, bem como às sociedades limitadas, cooperativas e entidades de representação do cooperativismo.

Por fim, a MP define que, enquanto as Juntas Comerciais estiverem adotando as medidas restritivas decorrentes da pandemia:

  • Os atos societários, sujeitos a arquivamento, e que foram assinados a partir de 16/02/2020, terá o prazo de 30 (trinta) dias para arquivamento contado a partir da data em que a junta comercial respectiva restabelecer a prestação regular dos seus serviços; e
  • A exigência de arquivamento prévio de ato para a realização de emissões de valores mobiliários e para outros negócios jurídicos fica suspensa a partir de 1º de março de 2020 e o arquivamento deverá ser feito na junta comercial respectiva no prazo de 30 dias, contado da data em que a junta comercial restabelecer a prestação regular dos seus serviços.

As medidas trazidas pela MP são facultativas, podendo as companhias e demais sociedades manter a programação normal, com realização das assembleias gerais ordinárias dentro dos 4 (quatro) meses após o encerramento do exercício social.

 

O impacto do novo Coronavírus na construção civil
Por Thaís Malachini Azzolin – advogada do Setor Cível do Casillo Advogados

A pandemia da COVID-19 vem mostrando seus efeitos nos mais diversos setores.

Estamos presenciando um momento realmente atípico, no Brasil e no mundo.

No Brasil, embora ainda não haja uma uniformização, a imposição da maior parte das autoridades governamentais é o isolamento social, de modo a coibir a propagação do vírus e impedir um colapso no sistema de saúde.

Vivemos, pois, um paradoxo, em que a acertada tentativa de manter vidas impacta diretamente na engrenagem do país, a exemplo da desaceleração no setor da construção civil.

Em que pese alguns estados classifiquem a atividade de construção civil como “serviço essencial”,[1] fato é que, na prática, dita “essencialidade” apresenta-se mitigada, já que muitos trabalhadores estão afastados de suas atividades, bem como os insumos necessários à manutenção das obras escassos, tudo em razão da COVID-19.

 Assim, partindo de um quadro hipotético, imaginemos que, quando a construtora prometeu a entrega de um empreendimento e o consumidor, por sua vez, adquiriu um apartamento ainda em fase de construção, anos ou meses atrás, jamais se presumiu que o país atravessasse esse cenário de calamidade pública.

Fato é que, inevitavelmente, a pandemia instaurada certamente atrasará a entrega de centenas de empreendimentos em construção espalhados pelo país, produzindo consequências desastrosas, tanto para os construtores, como para os ansiosos adquirentes das novas unidades.

Para os construtores, um alento: o Código Civil Brasileiro, em seu artigo 393, prevê a justificativa do não cumprimento de uma obrigação em caso de força maior: “O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.”

E, ainda, “o caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não eram possível evitar ou impedir”.

 Entretanto, é preciso ter em mente que a utilização do instituto do caso fortuito e força maior só poderá ser aplicável em favor das construtoras que se encontravam em dia com o cumprimento de seu cronograma quando da deflagração das medidas restritivas impostas pelas autoridades governamentais e sanitárias.

Por outro lado, é indiscutível que, em uma interpretação análoga, referida excludente de responsabilidade das construtoras também encontra guarida no Código de Defesa do Consumidor, que não restringe a aplicação e o reconhecimento da força maior, desde que, repita-se, estivessem, à época dos fatos, adimplentes com o cronograma preestabelecido da obra.

Leia-se, pois, a pandemia instaurada pelo coronavírus e a imposição do isolamento social, são fatos, indubitavelmente, inevitáveis, imprevisíveis e, evidentemente, de força maior.

Cabe aqui recordar que, no ano de 2010, na época da epidemia H1N1, houve entendimentos dos tribunais brasileiros de que o evento se enquadrava perfeitamente ao caso de força maior, aplicando-se, portanto, as disposições legais mencionadas.

Desta forma, a construtora que, eventualmente, não (puder) cumprir com sua obrigação de entrega da obra, ao tempo e modo acordados, em razão de comprovados efeitos sofridos pela COVID-19, poderá valer-se da excludente de força maior para afastar sua responsabilidade em face das   possíveis intempéries sofridas pelos consumidores, desde que, por ocasião da eclosão da crise estivesse, efetivamente, em dia com o cronograma das obras.

Em linhas práticas, o  atraso nas obras – à exceção das cláusulas de tolerância previstas em muitos contratos, na média de 180 dias, que não poderão sobrepor-se à crise instaurada pela pandemia –, no momento atual poderá caracterizar-se, aparentemente, justificável.

Por fim, oportuno lembrar, que o novo Coronavírus é uma pandemia que vem causando comoção mundial e, apesar da inevitável preocupação com as obrigações assumidas e com o risco de demandas judiciais, a paralisação das atividades mostra-se fora do nosso controle, exigindo, no mínimo, o bom senso e a boa-fé dos contratantes.
[1]      A exemplo do decreto n. 317 publicado pelo governo do Estado do Paraná no dia 21 de março de 2020.