STJ: É VÁLIDA A CLÁUSULA QUE ESTIPULA VALOR MÍNIMO DE ALUGUEL PARA O CASO DE FUTURA RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Quando o assunto remete a contrato de locação firmado em Shopping Center, surgem inúmeras pretensões com vistas a implementar modificações substanciais no contrato através da intervenção do Poder Judiciário, ainda que os ajustes originais firmados sejam totalmente amparados em lei e na autonomia da vontade das partes.

Embora existam diversas normas no ordenamento jurídico brasileiro que visam resguardar a autonomia da vontade das partes e o pacta sunt servanda, além, é claro, de legislação especial – lei n° 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que em seu art. 54 regulamenta que “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação” –, não é isso o que vemos na prática, sendo costumeira a judicialização de discussões sobre suposta nulidade ou abusividade de cláusulas contratuais, por meio de ações revisionais, renovatórias, dentre outras.

Essa tendência permite visualizar que, mesmo diante da existência de diversas garantias previstas em lei, infelizmente a insegurança jurídica prevalece nas relações contratuais, pois sempre é possível submeter a livre contratação à apreciação judicial, com requerimentos de alteração de cláusulas que, caso deferidos, não mais conservarão a vontade das partes manifestadas quando da elaboração do contrato, e com decisões que, não raras vezes, tendem ao protecionismo exacerbado ao locatário. 

Tal conjuntura não é nenhuma novidade, mas a recente preocupação em conferir maior segurança jurídica às relações empresariais resultou na celebrada aprovação da lei nº 13.874/2019, chamada de Lei de Liberdade Econômica, que acrescentou disposições importantes ao Código Civil Brasileiro, privilegiando a liberdade das partes nos contratos civis e empresariais e a prevalência dos princípios da intervenção mínima e da excepcionalidade da revisão contratual. Além disso, também garantiu às partes a possibilidade de estabelecer parâmetros objetivos para interpretação de cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão. 

Ciente disso, o Superior Tribunal de Justiça recentemente assentou importante precedente ao julgar o Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial n° 1.611.717-DF, fixando entendimento no sentido de que é válida a disposição contratual que estipula previamente o valor do futuro aluguel, em caso de ajuizamento de ação renovatória, reconhecendo a primazia das condições estabelecidas entre as partes, em observância ao mencionado art. 54 da lei nº 8.245/1991, e afastando a pretensão do locatário de revisar o aluguel e renovar o contrato pelo atual valor de mercado do imóvel. 

Nesse aspecto, ressaltou-se que não há nenhuma ilegalidade ou abusividade na prefixação, pelas partes, de um valor mínimo de aluguel para o caso de renovação do contrato de locação, afinal, se no momento da contratação inicial os contratantes podem estipular livremente o valor do aluguel, não há nenhum impeditivo para que a convenção do aluguel não continue sendo livre, desde que previamente e expressamente pactuada entre as partes. 

Em realidade, pode-se até mesmo afirmar que a pretensão de superveniente alteração nas condições originalmente discutidas e estabelecidas entre os contratantes configura comportamento contraditório e eivado de má-fé, o que deve ser, e é, vedado pelo ordenamento jurídico, pois constitui conduta violadora da cláusula geral de boa-fé objetiva e lealdade contratual, que desrespeita a justa expectativa da outra parte em receber aquilo que havia sido estipulado para o futuro. 

Portanto, ainda que o valor fixado livremente entre as partes não corresponda ao locativo real do imóvel na época da renovação, entendemos que deverá imperar a condição previamente ajustada, por representar a negociação comercial manifestada pelas partes à época da formação do vínculo negocial. Não fosse assim, o locador poderia ter tido outros planos ou condições para aquela locação em questão. 

Em respaldo ao irretocável entendimento do STJ, observa-se ainda que seria incoerente defender, com base no art. 45 da Lei de Locações, que tal disposição é nula de pleno direito por supostamente impor obrigações pecuniárias para a renovação do contrato, haja vista que a estipulação de aluguel futuro constitui mera condição comercial inerente ao contrato de locação – aluguel –, e jamais poderá ser reconhecida como obrigação pecuniária para renovação do contrato.

Como se sabe, o direito à renovação do contrato é compulsório, ou seja, pode ocorrer independentemente da vontade do locador, se preenchidos os requisitos previstos em lei. O que não se pode admitir, todavia, é a futura derrogação do livre ajuste de vontade entre as partes, sob a justificativa de que o aluguel avençado não corresponderia ao real valor locativo do imóvel na atualidade. 

Portanto, apesar de se entender que o julgamento em questão, na verdade, limita-se a fazer valer as disposições dos artigos 17 (“é livre a convenção do aluguel”) e 18 (“é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”) da Lei de Locações, fato é que o precedente representa importante passo para a restauração da autonomia da vontade e da segurança jurídica, que devem permear absolutamente todas as relações negociais, e, como tal, deve ser recebido com grande entusiasmo.

 

Por Cristiane Aparecida Nogueira, advogada do Setor Imobiliário do Casillo Advogados.