As recentes alterações legislativas no cenário tributário brasileiro, marcadas pela transição para o modelo de IVA (IBS e CBS), vêm reforçando a necessidade de análise preventiva dos contratos de locação, especialmente no que se refere à adequada distribuição dos riscos econômicos assumidos pelas partes ao longo da relação contratual.
Em contratos de longa duração, a criação de novos tributos ou o aumento da carga tributária incidente sobre a operação locatícia pode impactar diretamente a equação econômica originalmente pactuada, gerando discussões futuras acerca da responsabilidade pelos custos decorrentes dessas alterações supervenientes. A substituição dos tributos atuais (como ISS, PIS e COFINS) pelas novas alíquotas exige atenção imediata quanto ao repasse desses encargos.
Nesse contexto, ganha especial relevância a revisão dos instrumentos já firmados, bem como a elaboração estratégica de novos contratos, com previsões específicas voltadas à preservação do equilíbrio econômico-financeiro da relação locatícia.
Entre essas previsões, destacam-se as cláusulas de recomposição tributária, por meio das quais as partes estabelecem que eventual aumento da carga fiscal incidente sobre a locação será incorporado ao valor do aluguel. Trata-se de mecanismo contratual que busca disciplinar previamente situação potencialmente litigiosa, conferindo maior previsibilidade à relação jurídica.
A importância dessas cláusulas não está apenas na possibilidade de repasse do aumento tributário, mas principalmente na definição objetiva de como o contrato deverá reagir diante de alterações legislativas capazes de modificar os custos envolvidos na operação locatícia. Por essa razão, a redação contratual assume papel essencial.
Cláusulas que vinculam expressamente a recomposição do aluguel à superveniência de alterações na legislação tributária, inclusive em casos de criação de novos tributos, reduzem significativamente espaços para controvérsias interpretativas futuras. O contrato passa a delimitar que o acréscimo decorre de fato superveniente impactante, e não de reajuste arbitrário.
Também possui relevância técnica a previsão de que a recomposição tributária não interfere nos direitos relacionados às ações revisionais e renovatórias de aluguel. Essa distinção evita a confusão entre institutos jurídicos distintos, pois a revisão judicial baseia-se no valor de mercado do imóvel, enquanto a recomposição decorre estritamente da nova realidade fiscal.
Diante deste cenário de transição, a auditoria contratual e a atuação jurídica preventiva deixam de ser mera cautela operacional para se tornarem imperativos estratégicos na proteção do fluxo de caixa e na preservação da estabilidade dos negócios.
Escrito por
Dra. Thais Pondelli Telles