O mercado imobiliário comercial, em especial o segmento de Shopping Centers, fundamenta-se em uma dinâmica de negócios altamente especializada. Diferente das locações urbanas tradicionais, o contrato de locação em Shopping Center trata de uma relação contratual complexa, marcada pela interdependência entre empreendedor e lojistas.
A estabilidade desta relação depende diretamente da preservação financeira e estrutural firmadas entre o empreendedor (locador) e os lojistas (locatários). Entre essas cláusulas, a cobrança da res sperata, também denominada Cessão de Direito de Integrar a Estrutura (CDI) ou mais comumente tratadas como “luvas”, evidencia-se como um dos pilares do modelo de negócio dos malls.
Quando o lojista decide rescindir o contrato de forma prematura ou é desalojado por meio de uma ação de despejo por inadimplência, a retenção dessa verba pelo Shopping frequentemente se torna o centro de intensas disputas judiciais.
Para compreender a legalidade da retenção da res sperata, é necessário afastar a ideia equivocada de que tal verba consistiria em uma espécie de aluguel antecipado ou penalidade moratória.
A expressão latina res sperata significa, literalmente, “coisa esperada”. No âmbito dos Shopping Centers, ela representa a contraprestação devida pelo lojista em razão das vantagens imateriais e organizacionais que o empreendimento oferece antes mesmo da abertura das portas.
Ao aderir ao complexo, o comerciante não está apenas locando quatro paredes, mas sim adquirindo o direito de usufruir de uma estrutura empresarial organizada que objetiva potencializar o fluxo de consumidores e fortalecer a atividade explorada.
O estudo prévio de implantação do empreendimento compreende desde a alocação estratégica das marcas e dos segmentos (o tenant mix), até a climatização central, segurança especializada, subestações de energia e logística de carga e descarga, além de pesquisas de tráfego, campanhas de marketing unificadas e consolidação da marca do Shopping na região geográfica de atuação.
Importante destacar que também não se confunde com o “fundo de promoção”, que possui finalidade operacional contínua, enquanto o CDIremunera o ingresso no ecossistema comercial estruturado.
Portanto, a autonomia da res sperata encontra amparo legal expresso no artigo 54 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que consagra o princípio da prevalência das condições livremente pactuadas nos contratos de locação atípicos de Shopping Centers, uma vez que o legislador reconhece na norma específica que as relações locatícias em âmbito de Shopping Centers fogem às regras típicas da locação urbana comum.
Sob o argumento de que a lei proíbe a exigência de quantias além do aluguel e encargos (artigo 45 da Lei nº 8.245/91), muitos locatários acabam por incorrer em um erro comum, na tentativa de invalidar a res sperata.
Entretanto, a jurisprudência pátria já pacificou o entendimento de que a proibição de cobrança de “luvas” se restringe exclusivamente às renovações do contrato de locação. A cobrança inicial, realizada no momento da contratação originária para o ingresso do locatário no fundo de comércio já consolidado (ou em vias de consolidação), é perfeitamente lícita e válida.
O cerne do debate jurídico reside nos casos em que o lojista, ao encerrar suas atividades antes do termo final do contrato de locação, pleiteia a devolução proporcional do valor pago a título de res sperata.
A obrigação principal do Shopping Center associada à res sperata exaure-se no momento em que a estrutura técnica é entregue e o lojista é imitido na posse da loja. A partir daquele instante, o locatário já passou a usufruir de todo o planejamento e aviamento gerados pelo empreendedor.
Em outras palavras, a fruição do complexo comercial ocorre desde o primeiro dia de operação. O fato de o lojista optar por retirar-se do empreendimento (ou despejado por inadimplemento) antes do prazo final previsto não apaga o benefício técnico e mercadológico que lhe foi disponibilizado na integralidade quando do seu ingresso.
Diferente do aluguel, que possui natureza de trato sucessivo e remunera o uso mensal do imóvel, a res sperata possui natureza de prestação única, cujo pagamento pode ser parcelado por mera convenção financeira.
Desse modo, ocorrida a rescisão por culpa ou iniciativa do locatário, não há fundamento jurídico para a restituição de valores, sob pena de enriquecimento ilícito do comerciante que se beneficiou da estrutura e do fundo de comércio do Shopping durante o período em que lá permaneceu.
O posicionamento dos Tribunais Superiores reflete a necessidade de garantir a segurança jurídica e a previsibilidade econômica dos investimentos de grande porte. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do AREsp 2846030, a título de exemplo, reafirmou o entendimento pacificado de que, em regra, é incabível a devolução dos valores pagos a título de res sperata nas hipóteses em que a rescisão contratual decorra de inadimplemento ou desistência do locatário.
O caso acima destacado traz ainda mais um fator, em que mesmo havendo cessão de direitos, não há o afastamento do dever de pagamento da res sperata, desde que, claro, haja previsão e anuência do adquirente.
Os acórdãos do STJ sublinham que o insucesso empresarial do lojista faz parte do risco inerente à atividade comercial, não podendo tal risco ser transferido ao empreendedor do Shopping, sob pena de desvirtuamento da lógica empresarial do empreendimento.
Se o Shopping cumpriu com o seu dever de implantar a infraestrutura e o tenant mix, o insucesso do ponto comercial decorre de fatores próprios da gestão da loja (preço, produto, atendimento), o que blinda a verba de CDI de qualquer dever de reembolso. Mas, não somente, é sob o mesmo argumento que se legitima a cobrança e a própria execução judicial dos valores de CDI inadimplidos.
Apesar da tese de impossibilidade de restituição ser robusta, ela não é absoluta. Naturalmente, situações excepcionais, como vícios estruturais graves, descumprimento do tenant mix prometido ou falha relevante na implantação do empreendimento, podem justificar discussão judicial específica.
A preservação da res sperata nas rescisões precoces não constitui um privilégio injustificado dos Shopping Centers, mas sim uma medida de estrita justiça contratual e econômica. Na prática, a cobrança do CDI costuma representar uma das principais garantias econômicas do empreendimento, sobretudo em Shopping Centers recém-implantados ou em expansão, remunerando e protegendo contra as flutuações e riscos individuais de cada comerciante.
Natália da Cruz Cambui
OAB/PR 107.098