Na rotina de gestão de Shopping Centers, um dos cenários mais críticos é o abandono da loja pelo lojista inadimplente, que muitas vezes deixa para trás estoques e mobiliário. Nessas horas, surge uma dúvida jurídica estratégica: o Shopping pode reter esses bens para garantir o pagamento da dívida, mesmo se o contrato já possuir garantia, como a fiança?
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe uma resposta importante e muito favorável ao setor no julgamento do REsp nº 2.233.511/AL, sob relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
- A distinção entre o que é “Contrato” e o que é “Lei”
Muitos lojistas sustentavam que a retenção de bens, o chamado penhor legal, configuraria uma “dupla garantia” ilegal, violando o artigo 37 da Lei do Inquilinato (8.245/91), que proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato (como fiança + caução).
Contudo, a Terceira Turma do STJ esclareceu um ponto fundamental:
a-) Garantias Contratuais: A proibição da Lei do Inquilinato refere-se apenas às garantias convencionadas entre as partes no contrato.
b-) Garantia Legal: O penhor legal é um direito real previsto diretamente no Código Civil (art. 1.467, II). Ele nasce da lei e da situação fática, independentemente de estar escrito no contrato.
- O Poder da Autotutela Privada
O grande destaque dessa decisão é o reconhecimento do penhor legal como um instrumento legítimo de autotutela privada. Isso significa que, diante do perigo na demora e da inadimplência, o locador pode tomar a posse dos bens que guarnecem o imóvel por conta própria, antes mesmo de recorrer ao Judiciário.
Na prática, o que isso significa para o Shopping?
i- Agilidade: Permite travar o estoque e ativos do lojista no momento do abandono, evitando que o patrimônio seja dissipado;
ii- Segurança: A existência de fiadores não impede o exercício deste direito sobre os bens móveis deixados na loja;
iii- Estratégia de Recebimento: O penhor legal cria um direito real de preferência sobre o valor desses bens em uma futura venda judicial.
- Cuidados Necessários
Embora o STJ tenha validado a prática, a autotutela não é um “cheque em branco” e exige cautela. Para que a medida seja eficaz e segura, o Shopping deve:
- Realizar o inventário detalhado dos bens no momento do apossamento;
- Fornecer comprovante ao devedor;
- Atenção aos bens: Focar primordialmente em mercadorias e estoques, uma vez que itens indispensáveis à profissão (como computadores e ferramentas técnicas) podem ser considerados impenhoráveis judicialmente;
- Ajuizar imediatamente a ação de homologação judicial para consolidar a posse e viabilizar a futura venda dos bens.
- Conclusão
Essa decisão é um divisor de águas para a gestão de ativos e recuperação de crédito em Shopping Centers. Ela afasta a insegurança jurídica e confirma que o penhor legal é uma ferramenta autônoma que convive harmoniosamente com as garantias tradicionais. Entender essa distinção é o que separa uma retomada de loja frustrada de uma estratégia de sucesso na preservação do crédito locatício.
Jean Coelho OAB/PR 73.602