Seja para moradia ou investimento, a aquisição de um bem imóvel normalmente envolve altos valores e expectativas de segurança e estabilidade. No entanto, antes de concluir a negociação, é indispensável realizar uma analise completa da documentação do imóvel e da situação jurídica do vendedor.
O que deve ser verificado antes da compra?
- Matricula Atualizada do Imóvel
Emitida pelo Cartório de Registro de Imóvel, é o documento mais importante da negociação. Além de comprovar quem é o verdadeiro proprietário permite identificar a existência de penhoras, hipotecas, ações judiciais, indisponibilidades e bloqueios do imóvel.
- Certidão de Ônus Reais
Embora muitas informações apareçam na matrícula, a certidão de ônus facilita a identificação de forma objetiva de restrições sobre o imóvel.
Na pratica, essa certidão permite uma analise complementar da matrícula do imóvel, trazendo informações específicas sobre eventuais ônus que recaem sobre a propriedade.
- Situação Fiscal do Imóvel (Receita Federal /PGNF)
Dívidas fiscais geram presunção de fraude!
O que verificar:
- Certidão Negativa de Débitos Federais;
- Pendências na PGFN;
- Execuções fiscais em andamento.
- Certidões de Feitos Ajuizados (Cível e Federal) do Vendedor
Embora as Leis nº 13.097/2015 e nº 14.382/2022 assegurem proteção ao adquirente de boa-fé nas hipóteses em que a existência de ação judicial não esteja averbada na matrícula do imóvel, a realidade prática recomenda cautela. Isso porque, havendo demanda judicial relevante em face do alienante, é possível que eventual credor promova tentativa de constrição judicial do bem, mediante penhora. Em tal cenário, caberá ao adquirente opor embargos de terceiro para resguardar seu direito de propriedade. Assim, a obtenção prévia das certidões pertinentes constitui medida prudencial apta a mitigar o risco de litígios judiciais prolongados e onerosos.
- Certidão Negativa de IPTU
Outro ponto fundamental é a análise da situação fiscal perante o Município, como IPTU.
Os débitos de IPTU podem gerar dívida ativa, execução fiscal e penhora do imóvel.
- Certidão Negativa de Débitos Condominiais (CND)
Essa certidão é fundamental para imóveis em condomínio, comprovando que não existem débitos condominiais em aberto vinculados ao imóvel até a data de sua emissão. Sua importância decorre do fato de que as dívidas de condomínio possuem natureza propter rem, ou seja, estão vinculadas ao próprio bem, podendo ser cobradas do novo proprietário mesmo que tenham sido geradas pelo antigo titular.
- Certidão Trabalhista (CNDT)
A certidão trabalhista também possui grande relevância na análise de risco da compra imobiliária.
A existência de ações trabalhistas e execuções em nome do vendedor pode indicar possibilidade de constrição patrimonial futura.
Em determinadas situações, mesmo após a transferência da propriedade, o imóvel pode ser objeto de penhora judicial para satisfação de créditos trabalhistas.
- Certidão de Casamento/Nascimento Atualizada
O regime de bens define como o patrimônio do casal é administrado e quais bens pertencem a ambos os cônjuges.
Se o vendedor for casado e o cônjuge não assinar, a venda poderá ser anulada.
- Certidão de Protestos
A existência de protestos pode indicar dificuldades financeiras, endividamento ou risco de futuras execuções judiciais contra o vendedor. Em determinadas situações, credores podem tentar penhorar bens para satisfação das dívidas, inclusive imóveis já vendidos.
- Habite-se e Regularidade da Construção
Por fim, é necessário verificar a existência do Habite-se, Averbação da Construção na Matrícula e Regularidade perante a prefeitura.
Sem o Habite-se, o imóvel pode estar irregular perante o Município, o que poderá trazer problemas em financiamento bancário, seguro, revenda e na averbação da construção.
CONCLUSÃO
A compra de um imóvel não envolve apenas uma decisão financeira, mas também jurídica.
Lembre-se, a pressa, a confiança excessiva ou a pretensão de reduzir custos na análise documental podem tornar um investimento em um prejuízo patrimonial.
Quem faz uma due diligence imobiliária adequada não está sendo desconfiado. Está sendo inteligente.