Por Helison da Silva Chin Lemos – Sócio e Advogado Coordenador do Setor
Negocial de Recuperação de Créditos do Casillo Advogados e Grazielly Bordignon –
Acadêmica do Casillo Advogados.
Os leilões judiciais constituem uma etapa crucial para o desenvolvimento dos
processos, principalmente quando há a necessidade leiloar os bens dos devedores para
quitação das dívidas que fundaram as ações. Tal procedimento ocorre somente após
determinação judicial de penhora do patrimônio localizado, objeto do leilão e como regra
são veiculados de forma eletrônica, seguindo as regulamentações estabelecidas pelo
Conselho Nacional de Justiça (CNJ), dentre essas regulamentações, algumas são a
publicidade do ato, legitimidade e segurança, assim, trazendo confiança para as partes
que buscam participar e investir nos leilões, uma garantia de que o ato é oficial e
amparado pela legislação vigente.
Mas para sua participação, a própria lei estabelece que os lances para aquisição
dos bens levados a leilão devem ser oferecidos por quem estiver na livre administração
de seus bens, exceto aqueles indicados no artigo 890 do Código de Processo Civil, tais
como: administradores do bem levado a leilão, servidores públicos envolvidos no ato, o
próprio leiloeiro, seus prepostos e até mesmo os advogados das partes.
Assim, superado o conhecimento de quem pode ou não participar dos leilões,
passamos aos requisitos do edital de publicação, documento oficial do qual deve ser
minuciosamente elaborado, a fim de se evitar nulidades, prejudicando futuros
arrematantes bem como o direito dos credores. Neste edital, obrigatoriamente as
informações do bem leiloado deve ser indicado, tais como suas características,
metragens, divisas, registros constantes em matrículas (no caso de imóveis), seus ônus,
localização, valor da avaliação bem como o preço mínimo para sua arrematação, além
das condições para pagamento, data e hora da hasta pública.
Nesse momento é preciso ressaltar que existem várias modalidades de leilão
judicial, cada uma com sua peculiaridade, a exemplo do previsto no Código de Processo
Civil, normalmente realizado em demandas executivas ou como aquela regida pela Lei
de Falências (Lei no 11.101/2005).
Existem similaridades, como primeira e segunda praça, onde a arrematação em
primeira deverá ser oferecido lance pelo valor mínimo estipulado conforme a avaliação
do bem e em segunda (se for realizada) o valor para arrematação será fixado pelo juiz
do processo (art. 885 do CPC), caso contrário, corresponderá ao valor mínimo de 50%
da avaliação. Entretando, nos leilões realizados em processos de falência, ainda poderá
haver uma terceira praça (art. 142, §3-A, III da lei 11.101/2005), onde, não sendo
ofertado qualquer lance nas anteriores, o bem poderá ser arrematado por qualquer
valor, caso nenhum outro mínimo seja fixado em edital para essa situação, ou seja,
arremata aquele que oferecer o maior lance e por consequência disso, é afastada a
alegação de preço Vil na arrematação (art. 142, §2o-A, inciso V da mencionada lei).
Configura-se preço Vil na arrematação inferior a 50% da avaliação o bem, o que
é proibido pelo art. 891, parágrafo único do CPC e constitui uma das principais
estratégias utilizadas pelos devedores para invalidar a arrematação de seus bens
levados a leilão, frustrando assim sua aquisição por terceiro, bem como a satisfação do
crédito.
É claro que não se pode deixar a margem a possibilidade de os bens levados a
leilão possuírem ônus, como débitos tributários, condominiais entre outras restrições
que bens móveis e imóveis podem carregar, e por isso, aqueles que buscam participar
de leilões judiciais devem se atendar com cada detalhe constante no edital, haja vista a
possibilidade do arrematante responder, inclusive judicialmente por tais débitos, matéria
atualmente debatida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema Repetitivo 1134,
considerando que a arrematação constitui forma derivada de aquisição da propriedade
e não originária.
Após o leilão, algumas obrigações recarem sobre o arrematante, tais como:
pagamento, retirada do bem, respeito às condições do edital e aos participantes do ato,
dentre outras. Logo, desistências injustificadas acarretam consequências legais, como
penalidades estabelecidas pelo magistrado no edital, que incluem impedimento de
participação em futuros leilões do mesmo processo ou da mesma vara, multas de 10%
do valor da arrematação, pagamento de comissão ao leiloeiro (geralmente fixado em
5% do lance vencedor), além de configurar ato ilícito (artigos 186 e 927 do Código Civil)
e crime de fraude em arrematação judicial (artigo 358 do Código Penal).
Os leilões de que trata o presente artigo constituem procedimentos práticos para
resolução de processos judiciais, sejam eles realizados em recuperação de crédito ou
processos de falência. Com isso, caso o produto da arrematação seja suficiente para
satisfação do crédito pleiteado, o litígio é finalmente extinto, o que reforça a necessidade
de se observar a regulamentação do CNJ para o ato, bem como os critérios
estabelecidos em edital. Cada vez mais o investimento em leilões judiciais tem se
popularizado e com isso, o conhecimento de suas fases, critérios, penalidades e
obrigações se fazem de extrema importância para aqueles que buscam participar e no
caso de dúvidas, advogados especializados na área que diariamente atual nesses
procedimentos, são os profissionais mais indicados para acompanhar o particular no
momento de analisar e combater todos os pontos aqui trabalhados.